ФЛИППИНГ НЕДВИЖИМОСТИ В США | Сайт\площадка по флиппингу

ФЛИППИНГ
НЕДВИЖИМОСТИ В США

Как мы работаем?

Мы работаем по простой, но самой надежной бизнес модели в США:

Поиск и покупка недвижимости в США

Первую прибыль можно получить сразу же после продажи первого объекта, как правило это 4-6 месяцев. В редких случаях 2-3 месяца. При этом часть прибыли возможна к распределению между партнерами и зависит от условий, которые мы закрепим в договорах. Мы реинвестируем бо'льшую часть выручки от сделки в новый объект для того, чтобы достичь максимальной доходности от первоначальных инвестиций. Однако, мы можем установить не снижаемую сумму инвестиций, а полученную прибыль распределять сразу же после продажи объекта.

Поиск и покупка недвижимости

Покупаем жилые дома у ``мотивированных`` продавцов, на аукционах по банкротству или через wholesalers (оптовики-перепродацы недвижимости после аукциона) на 25-37% ниже рынка.

Ремонт недвижимости

Делаем косметический ремонт объекта за 1-2 месяца. Все работы осуществляются нашей компанией, таким образом, мы котролируем срок работ и финальный ``продажный вид`` объекта.

Продажа и покупка нового объекта

Продаем готовый объект за 1-2 месяца и реинвестируем прибыль от продажи объекта в новые сделки. В среднем оборачиваемость инвестиций с одного объекта до 6ти месяцев.

Флиппинг — что это такое?

Конечно, в большинстве случаев традиционное инвестирование финансовых средств в недвижимость очень надежно и выгодно, однако у него есть один существенный недостаток — вложенные деньги замораживаются на длительный срок, что существенно ограничивает ваши оборотные средства.

Флиппинг — что это такое?

Альтернативой традиционному инвестированию в недвижимость стал так называемый флиппинг (от английского слова to flip – смахнуть, щелкнуть), идея которого сводится к приобретению, как правило, на вторичном рынке недвижимости объекта по невысокой цене, его ремонт, перепланировка (если необходимо) и последующая продажа по более высокой цене.

Главная особенность флиппинга — быстрый оборот средств и достаточно высокая доходность. В самом деле, в большинстве случае инвесторы приобретают в собственность запущенные дома, которые можно в короткий срок отремонтировать, привести в порядок и придать им солидный внешний вид.

Какова главная особенность флиппинга недвижимости?

На такой косметический ремонт, как правило, не требуется больших финансовых затрат и сделать его по силам даже обычной небольшой бригаде строителей, состоящей из 2-4 человек. Но главное заключается в том, что такой ремонт можно осуществить в относительно короткие сроки — не более нескольких месяцев, а после ремонта дом можно уже выставлять на продажу.

Именно благодаря высокой скорости оборота денежных средств, а также стабильному высокому спросу на недвижимость флиппинг стал таким популярным в Соединенных Штатах — стране, где флиппинг, собственно говоря, и зародился и откуда в последующем широко распространился по всему миру.

Флиппинг в США

В настоящее время много людей в США заняты флиппингом, включая как частных лиц — флипперов-одиночек, так и крупные и мелкие агентства недвижимости. Однако не стоит думать, что флиппинг — это легкий способ заработать большие деньги. Если бы так было на самом деле, то почти все американцы успешно занимались бы флиппингом.

В реальности, в США ежегодно продается лишь порядка 100000 домов, а это не так уж и много, принимая во внимание размах флиппинга и размеры территории Соединенных Штатов. Чтобы заработать на флиппинге хорошие и быстрые деньги нужно разбираться во всех нюансах этого дела. В чем же заключаются основные проблемы, с которыми сталкивается любой начинающий флиппер?

Особенности флиппинга недвижимости

1 Правильный выбор объекта для покупки

В большинстве случаев продавцы собственных домов склонны завышать цены на свои дома, поэтому важно грамотно и объективно оценить его стоимость, чтобы не переплатить и в дальнейшем быть в плюсе. Лучший способ — провести несколько инспекций объекта уполномоченными на то лицами и оценить состояние всех элементов и коммуникаций дома. Несмотря на тот факт, что услуга это недешевая, ее использование несомненно в дальнейшем окупится, поскольку на основе инспектирования вы сможете точно узнать, просит ли продавец за свой объект завышенную цену или адекватную.

2 Правильная оценка стоимости ремонта

Как правило, на ремонт мало кто обращает серьезное внимание из начинающих флипперов, хотя стоимость хорошего ремонта может достигать 25-30% от первоначальной стоимости дома. На практике полноценный ремонт купленного дома для перепродажи считается мало- или нерентабельным, если его выполнять, используя наемную рабочую силу, однако расход на ремонт можно значительно снизить, если его выполнять собственными силами или с привлечением близких и знакомых людей — друзей, родственников и членов своей семьи.

3 Правильная оценка стоимости отремонтированного продаваемого объекта

Важно, чтобы выставляемый ваш объект имел адекватную цену. Продажная цена обычно складывается из следующих слагаемых:

  1.  стоимости дома при покупке;
  2.  расходов на ремонт и/или планировку;
  3.  вашей заложенной прибыли.

При этом выставляемая цена на дом должна быть средней на подобные дома по району, где находится ваш объект.

Основные преимущества и недостатки флиппинга недвижимости в США

Подытоживая статью, приведем основные преимущества и недостатки, которые покупка вторичной недвижимости в США с целью ремонта и продажи имеет подобно любому другому бизнесу.

К основным преимуществам можно отнести:

  1. возможность получения высоких прибылей в относительно короткий срок, что представляется значительно более выгодным делом, чем, скажем, банковские депозиты;
  2. возможность использования приобретенных в собственность объектов недвижимости в качестве собственного временного или постоянного места проживания; особенно этот пункт актуален на начальных этапах бизнеса;
  3. возможность получения дополнительных доходов за счет сдачи приобретенных в собственность объектов недвижимости в аренду;
  4. возможность использования приобретенных объектов недвижимости в качестве надежных вложений собственных средств.

Среди основных недостатков флиппинга можно выделить следующие:

  1. довольно высокие первоначальные вложения даже с учетом ипотечных кредитов;
  2. высокие риски остаться в минусе или на уровне собственных первоначальных вложений после перепродажи объекта недвижимости;
  3. высокая конкуренция в этой сфере бизнеса, причем конкурировать придется как с местными продавцами-одиночками, так и с крупными местными риэлторскими компаниями, хорошо знающими специфику местного рынка;
  4. изначально невыгодные условия — более высокие проценты, больший первоначальный взнос и большая вероятность банковского отказа — взятия ипотечных кредитов в американских банках для нерезидентов США относительно граждан, имеющих вид на жительство в этой стране.

Мы зарабатываем только при "выходе" из инвестиций - 40% от чистой прибыли инвестора

~$250К

Минимальная сумма ``входа``

0%

Наша комиссия за управление

~22,5%

Прогнозируемая доходность до расходов

36

Месяцев, минимальный срок инвестиций

У нас есть опыт флиппинга в разных штатах, но Флорида составляет 75% нашего портфеля

Экономика

Экономика штата Флорида растет быстрее экономики США

Население

Лидер по приросту населения и спросу на недвижимость

Налоги

Одна из самых выгодных систем налогооблажения в США

Виза Инвестора в США

Возможность получения грин-карты при инвестициях от 1 млн долл (через программу EB5)

Типовые объекты для инвестирования

Возможен подбор экслюзивного варианта

Дом на одну семью

Самые востребованные объекты жилой недвижимости во Флориде — это single family house, готовые для проживания дома, стоимостью до 350 тысяч долларов.

Доходность инвестиций до 22,5%

Таун-Хаус

Второй по-полярности тип недвижимости во Флориде. Пользуется популярностью у молодых семей с бюджетом покупки до 300 тысяч долларов.

Доходность инвестиций до 13,5%

Апартаменты (кондо)

Апартаменты относятся к редкому типу объекта инвестирования во Флориде. Один из плюсов покупки является низкий порог «входа» — от 100 тысяч долларов.

Доходность инвестиций до 10%

Примеры текущего листинга

Мы не гарантируем наличие указанных объектов в продаже к моменту поступления средств от всех инвесторов проекта. Указанные примеры приведены справочно и не являются публичной офертой.

Срок закрытия сделки: от 4 недель

Этапы работы

Заявка

Оставьте заявку на консультацию с Партнером компании, мы свяжемся с вами и обсудим все детали

Договор

Создание LLC/LP, подписание operation/ limited partnership agreement/offering memorandum

Инвестирование

После зачисления средств на счет совместной компании мы приступаем к поиску, покупке и ремонту недвижимости

Сдача проекта

Предпродажная подготовка объекта, листинг, продажа и закрытие сделки. Реинвестирование в новый объект.

Как вы гарантируете доходность?

Мы группа предпринимателей, инвесторов, строителей и риэлторов, которые
работают более 10ти лет в недвижимости.

Мы не можем гарантировать на все 100% получение прибыли, но за счет нашего опыта мы добиваемся максимальной рентабельности.
И считаем, что самая лучшая гарантия в сделках, это то, что мы не зарабатываем ни цента пока не заработает инвестор.
Все сделки осуществляются в юрисдикции США и по американскому праву и все участники сделки несут ответственность согласно американского законодательства.

Мы сопровождаем сделки через партнеров — юристов, бухгалтеров, брокеров и риэлторов, которые имеют на это соответствующие лицензии, страховки и несут персональную ответственность в рамках своей работы.
Для получения дополнительной информации оставьте заявку на консультацию с партнером компании через форму обратной связи.

Кто будет собственником недвижимости?

Собственником недвижимости будете вы.

После того, как будет сформирована необходимая сумма для покупки объекта недвижимости, и оформления всех документов вы становитесь собственником данного объекта через созданную компанию (как правило, LLC или LP) в которой у вас будет доля, эквивалентная сумме ваших инвестиций.

Мы занимаемся ремонтом и дальнейшей продажей этой недвижимости, но все средства поступают на счет вашей компании.

Для получения дополнительной информации оставьте заявку на консультацию с партнером компании через форму обратной связи.

Как вы зарабатываете на сделках?

Мы получаем доход в размере 40% от прибыли полученной после продажи недвижимости.

Таким образом, мы заинтересованы найти подходящий для инвестирования объект, с заданной доходностью.

Именно на «входе» в объект, определяется будущая доходность.
Так же мы зарабатываем до 15% от сметы ремонта за оказание услуг по организации ремонтно-строительных работ, доставке строй материалов, технике, контролю рабочих и получение необходимых разрешений. По сути мы выполняем функции прораба на объекте.

Последние три объекта мы передавали функции прораба на стройке на аутсорс, таким образом, наша доходность была сформирована только после продажи готовых объектов.

В настоящее время мы сфокусировались на поиске новых объектов для инвестирования и смогли увеличить одновременное ведение большого количества сделок.

Для получения дополнительной информации оставьте заявку на консультацию с партнером компании через форму обратной связи.

Почему вы не берете платы за управление инвестициями?

Во-первых, мы считаем, что не этично брать деньги за управлениями инвестициями, до момента получения прибыли. Многие управляюшие фондов берут плату за управление инвестициями, которая достигает 10% от суммы фонда.

Таким образом, они заинтересованы как можно дольше получать стабильный % за управление инвестициями, чем работать на получение реальной прибыли от сделок.

Во-вторых, только компании с лицензированным финансовым советником в штате могут получить официальный статус, который позволяет им взимать плату за управление (management fee). Для нас это дополнительные расходы, которые снизят потенциальную прибыль, таким образом, инвесторы получат меньшую доходность.

В-третьих, мы уверены в себе, своем опыте и считаем, что достигнем поставленных планов по рентабельности и прибыли со сделок. Если мы этого не сделаем, то мы ничего не заработаем.

Для получения дополнительной информации оставьте заявку на консультацию с партнером компании через форму обратной связи.

Зачем вам привлекать инвестиции, если можно получить кредит в банке?

Покупка домов на аукционе или у оптовиков осуществляется только за наличные. Банки не финансируют такие сделки.

При этом самые «горячие» сделки совершатся за 15-20 минут, так как в этом бизнесе огромная конкуренция из желающих купить недвижимость, как можно дешевле.

Таким образом, мы формируем финансовое «плечо» для оперативного совершения большого количества сделок.

Для получения дополнительной информации оставьте заявку на консультацию с партнером компании через форму обратной связи.

Какой минимальный срок инвестиций и когда я получу первую прибыль?

Первую прибыль можно получить сразу же после продажи первого объекта, как правило это 4-6 месяцев. В редких случаях 2-3 месяца.

При этом часть прибыли возможна к распределению между партнерами и зависит от условий, которые мы закрепим в договорах. Мы реинвестируем большую часть выручки от сделки в новый объект для того, чтобы достичь максимальной доходности от первоначальных инвестиций. Однако, мы можем установить не снижаемую сумму инвестиций, а полученную прибыль распределять сразу же после продажи объекта.

Минимальный срок инвестиции 36 месяцев, при этом мы документарно предусматриваем возможность инвестору «выйти» досрочно из проекта.
Так как мы стремимся к долгосрочному сотрудничеству и несем затраты на структурирование сделки (создание компаний, юрист, бухгалтер, затраты на поиск недвижимости и тд), то срок менее 36 месяцев не позволяет достичь плановой рентабельности к сумме первоначальных инвестиций.
Тем не менее, каждая сделки уникальна, например, если сумма инвестиций позволяет совершить одновременно большое количество сделок по флиппингу, то срок инвестиций будет изменен пропорционально и индивидуально.

Для получения дополнительной информации оставьте заявку на консультацию с партнером компании через форму обратной связи.

Могу ли я инвестировать меньше, чем 250 тысяч долларов?

Мы рассматриваем предложения от пула инвесторов (коллективные инвестиции), где общая сумма будет не менее 250 тысяч долларов, но вложения каждого инвестора могут быть от 10 до 50 тысяч долларов.
При этом, если минимальная сумма инвестиций в 250 тысяч долларов не будет сформирована, то денежные средства будут возвращены инвесторам.
Сумма в 250 тысяч долларов определена нами как минимальная, в ходе сделок по флиппингу, когда 200 тысяч идет на покупку объекта и до 50 тысяч на ремонт, предпродажную подготовку и комиссии по закрытию сделки (closing cost). При этом цена продажи объекта, как правило, составляет 300-320 тысяч долларов (доходность около 20% от инвестиций).

После реинвестирования полученных средств от первой сделки в следующий объект и последующем выходе из него (продаже после флиппинга), мы получаем двойную доходность на первоначальные инвестиции (до 40%).
В среднем такая оборачиваемость свойственна объектам до 300 тысяч долларов и позволяет совершить около 2х сделок с год с первоначальными инвестициями. После всех затрат и выплат (налоги и тд) чистая годовая доходность составляет до 15-20%.

Для получения дополнительной информации оставьте заявку на консультацию с партнером компании через форму обратной связи.

Какая максимальная сумма инвестиций?

В настоящее время мы НЕ рассматриваем предложения с суммой разовых инвестиций более 10 млн долларов, в виду отсутствия одновременного наличия на рынке необходимого количества недвижимости, подходящей для флиппинга.
При необходимости мы можем рассмотреть варианты покупки и дальнейшего управления (аренда, перепродажа) готовой для инвестиций недвижимости и сформировать инвестиционный портфель на индивидуальных условиях.
Для получения дополнительной информации оставьте заявку на консультацию с партнером компании через форму обратной связи.

Как получить грин-карту в США при инвестициях от 1 млн долларов?

В 4м квартале 2020 года мы начали работать с региональными центрами, которые участвуют в программе EB5.
По данной программе инвестор, вложивший более 900 тысяч долларов через региональный центр в проект, который получил сертификацию в иммиграционной службе США, имеет право претендовать на так называемую визу-инвестора.
Мы не являемся иммиграционным адвокатом и не даем legal advice по программе EB5 и не получаем дополнительной прибыли с этого.
Для получения дополнительных условий оставьте заявку на консультацию с партнером через форму заявки.
Более подробная информация на официальном сайте иммиграционной службы — ___________

Сделайте первый шаг

Заполните форму, и мы свяжемся с Вами.

Так же вы можете позвонить нам по номеру прямо сейчас:

+1(347)833-9206

(время Нью-Йорка)

    Ваше имя (обязательно)

    СкайпВайберВатсап

    Ваш e-mail (обязательно)

    Ваш сотовый (обязательно)

    Вы можете загрузить документы

    Нажимая кнопку «Отправить», вы даёте согласие на обработку персональных данных